Проверка на имот (парцел) преди покупка
Автор: Андреян Канавров
Човек и добре да живее, идва момент за сблъсък с администрацията и вървящите в комплект с нея срокове с неясен краен резултат. Ако обмисляте покупка на имот (парцел) и искате да сте сигурни, че всичко е наред с него, гответе се за приключения. За да ви помогнем да се справите по-бързо и лесно с тях, ви предлагаме подсказки какво ви очаква при проверка на парцел, какви документи ви трябват, как да се сдобиете с тях и колко ще ви струват. Подгответе се за суха материя и инвестиция на време и пари, които е добре да не си спестявате, за да си гарантирате, че купувате имот без финансови тежести и скрити изненади. Приведените примери са за Варна, но процесите са сходни за всички общини в България. Посочените цени на услугите са актуални към 01.02.2024 г.
Стъпки при проверка на парцел:
- Проверка на нотариален акт и кадастрална скица.
- Регулация на имота. Подробен устройствен план.
- Колко и при какви показатели можете да строите?
- Обхватна скица – ВиК и електрозахранващи подземни трасета.
- Как да проверите дали имотът попада в свлачищна зона?
- Как да извадите удостоверение за тежести на имота?
- Натура 2000 – райони с рестрикции за строителство.
Преди да станете собственик, уверете се, че всичко е наред. По-добре да отделите време, усилия и средства на този етап, отколкото да направите инвестиция, която да се окаже нерентабилна.
Проверка на нотариален акт и кадастрална скица
Като първа стъпка, уверете се, че продавачът има право да продаде конкретния имот. Изискайте от собственика на имота копие от нотариалния акт. В него трябва да е описано как той е придобил имота – покупко-продажба, дарение и т.н., площ на парцела, собственици и най-важното – статут на имота – дали той е УПИ (урегулиран поземлен имот т.е. на него може да се строи) или ПИ (неурегулиран поземлен имот и на него не може да се строи без регулация).
Поискайте и кадастрална скица. Можете и вие да я заявите на уеб сайта на Кадастъра. Достатъчно е да разполагате с точния адрес или идентификационен номер на имота. Подробно видео как се подава заявление ще откриете тук. Услугата се предлага в два варианта:
- Безплатно издаване на скица – получавате документа със заличени имена на собствениците. В онлайн менюто на Кадастъра тази услуга ви очаква под номер №1684.
- За същата справка с включени имена на собствениците се заплаща сума от 3,50 лева. В онлайн менюто тя е с номер №1475.
* Заявление за скица освен онлайн можете да подадете и на място.
Изключително удобно е приложението с наименование “кадастър бг” в Google play store. Чрез него можете в реално време да получите данни за обекта, в които се намирате. За съжаление не поддържа iOS операционна система и ако имате iPhone няма как да го използвате.
В кадастралната скица са описани:
- Номер на поземления имот;
- Населено място, където се намира;
- Граници и площ на поземления имот;
- Вписани са наименования на местности, улици, квартали, исторически и природни забележителности и други в зависимост с какви обекти граничи парцелът;
- Данни за предназначението на имота – урбанизирана ли е територията и ако да, каква е допустимата височина на застрояване;
- Граници на изградените обекти и етажността им (ако има такива);
- Имена на собственика (ако сте заявили скица с имената).
N.B. Възможно е в справката да не са отразени имената на собствениците, ако те самите не са заявили това по свое желание. Не рядко се случва при имоти с много наследници. Често е вписан и само един от наследниците на имота (пр. съпруг/ съпруга) и не са отразени другите съсобственици. Затова преди продажба, собственикът на имота е длъжен да ви представи удостоверение за семейно положение и за наследници, които се издават от общината.
В случай че продавачът е юридическо лице, задължително изискайте удостоверение за актуално състояние на фирмата и проверете дали тя не е в процедура по несъстоятелност и ликвидация от съда, като собственикът трябва да предостави удостоверение за липса на задължения.
Сравнете в нотариалния акт и скицата данните като квадратура, номер на имота и т.н. Имайте предвид, че не винаги всичко съвпада, като за това може да има ред причини. Коментирайте спокойно всичко, което ви притеснява със собственика и ако е необходимо – с юрист.
Регулация на имота. Подробен устройствен план.
При проверка на парцел е задължително да знаете регулиран или нерегулиран имот закупувате?
Парцелите могат да бъдат регулирани (УПИ – урегулиран поземлен имот) или нерегулирани (ПИ – поземлен имот без регулация).
При УПИ с подробен устройствен план (ПУП) са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Това е имот, в който можете да строите.
ПИ от своя страна, е част от територия, определена с граници, съобразно правото на собственост. За него няма издаден подробен устройствен план (ПУП) и в него не можете да строите.
Можете да проверите регулацията на парцела, чиято покупка обмисляте, в нотариалния акт или да поискате издаване на имотна скица от общината.
Ако имотът е записан като ПИ поземлен нерегулиран имот, за да можете да строите на него ще е необходимо да бъде изготвен ПУП-ПРЗ от главния архитект на общината. Нужната документация за това ще откриете в съответната местна администрация или като се консултирате с архитект. Процедурата отнема между 6 месеца и 1 година. Затова и урегулираните имоти са по-атрактивни и по-скъпи от неурегулираните.
N.B. При изготвяне на нов ПУП-ПРЗ за нерегулиран парцел, в зависимост от района, може да ви бъде взета част от квадратурата на имота. Общината използва тези “отнети” площи за изграждане на улици на съответното място. Затова, имайте предвид, че закупувайки ПИ, може след като го вкарате в регулация, той да е с по-малка площ.
Проверка за влязъл в сила подробен устройствен план
В зависимост от това, къде попада имотът, може да има влязъл в сила общ устройствен план (ОУП) за цялата община, град/ населено място, както и ПУП (Подробен устройствен план), който определя предназначението на дадени поземлени имоти и начина им на устройство – граници, начин на застрояване, улична регулация, комуникационна мрежа включително канализация и електрификация и други. Подробните устройствени планове са различни видове, като планът за регулация и застрояване (ПУП-ПРЗ), който казва какво може да се строи и за какво да се ползва, колко високи и на каква площ могат да са сградите, задължителен обем зелена площ, улична регулация и други важни детайли.
Тъй като планирате строеж на съответния парцел, тези показатели са важни за вас. Проверка за влязъл в сила ПУП се извършва в общината, където се намира парцелът. Преди да тръгнете нататък, проверете дали ПУП-ПРЗ не е публикуван на уеб сайта на местната администрация. За град Варна можете да разгледате приетите ПУП-ове тук.
Колко и при какви показатели можете да строите?
- ЗП е застроената площ на сградата на приземния етаж (кота нула), т.е. ЗП показва каква площ от парцела можете да засторите;
- РЗП – това е разгъната застроена площ на дадена сграда, т.е. включва сумарната площ на всички етажи.
- КИНТ е съотношението между общата площ на парцела и допустимата РЗП на сградата.
- Коефициент на плътност на застрояване – указан е в проценти в ПУП-а за съответния район. С него се изчислява ЗП на кота нула върху имота, тоест площта на първия етаж.
- Кота корниз е максималната височина на която можете да строите, указва на колко високо трябва да е най-ниската част на покрива.
- Кота било показва допустимата височина на най-високата част на покрива.
Пример за изчисляване на ЗП:
При плътност от 25% и УПИ с квадратура 600 кв.м. максималната допустима застроена площ на първият етаж лягащ върху терена е 600 х 0,25 = 150 кв.м.
Пример за изчисляване на РЗП:
При парцел от 600 кв.м. и кинт 0.8, максималната РЗП на сградата ще бъде:
600 х 0.8 = 480 кв.м.
Пример за изчисляване на процентът задължително озеленяване:
Изчислява се по същия начин като плътността на застрояване.
При зададени 55% задължително озеленяване и УПИ с квадратура 600 кв.м.:
600 х 0,55 = 330 кв.м. задължителна озеленена площ.
При изчисленията са използвани коефициенти от извадка от ПУП-ПРЗ за произволен урбанизиран район в град Варна.
Обхватна скица - ВиК и електрозахранващи подземни трасета
Домът, който ще строите, трябва да бъде свързан с ток, вода, канализация. Необходимо е да знаете къде точно преминават те, за да бъдат планирани връзките. Информация за това дава обхватната скица. Тя показва подземните комуникации електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. Нормативният ред за получаването ѝ изисква собственикът на имота да подаде заявление в общината. Във Варна цената на тази услуга е 25 лева.
Важно е да се отбележи, че обхватната скица отразява данните, които ВиК и енергоразпределителното дружество, обслужващо района, предават на общината след промяна на трасетата. Ако се работи по нови, все още неотразени документално трасета, е възможно да има разминавания.
Ако няма как да разберете откъде минава канализацията, най-сигурният начин, е да заявите проучване за присъединяване към ВиК. Стъпките са следните и се извършват от собственика или негов пълномощник:
- Вземате извадка на устройствения план на имота от общината
- С този документ попълвате заявление към техническа служба във ВиК, с което заявявате проучване за присъединяване на имота към канализационната мрежа.
Ще получите отговор до 14 дни. Ако резултатът е положителен (т.е. имотът може да бъде свързан), за извършването на услугата в гр. Варна ще заплатите 180 лв. Ако е отрицателен заплащате 48 лв.
Сходна е процедурата с електроразпределителното дружество, което обслужва съответната община. Пуска се заявка за присъединяване от собственика или негов пълномощник.
- Входира се искане за проучване;
- Необходими документи – нотариален акт, скица на имот и допълнителна документация спрямо самият имот;
- Становище се получва до 14 дни.
Цената на услугата е според заявената мощност за присъединяване.
Как да проверите дали имотът попада в свлачищна зона?
Първо се проверява има ли действащ ПУП-ПРЗ за района в който попада имота. Без него няма как да получите разрешение за строеж и е безсмислено да плащате за описаните в следващите редове доклади и експертизи.
Единственият сигурен начин да разберете дали даден имот попада в свлачищна зона е, като се свържете със служба Геозащита за съответната област. На добра дума, ако им кажете къде се намира парцелът, могат да ви кажат ориентировъчно дали той попада в свлачищна зона. Ако сте решили да строите обаче, ще трябва да минете през “официалния път“, а той е следният:
- Геозащита прави геоложки доклад за имота – цена за гр. Варна 480 лв. Срок: от една до две седмици.
- От Геозащита ще искат от общината да бъде изготвена обхватна скица.
- Поръчвате на геодезист да направи геодезическо проучване на парцела и да изготви доклад. Препоръчително е да имате изготвен проект за строителство, на базата на който да се направи докладът спрямо параметрите на евентуално натоварване на почвата. Цената е според проекта.
- На база на тези доклади от Геозащита издават предписания за строителство и евентуално укрепване на имота, след което се изпращат към МРРБ за одобрение.
От МРРБ могат да ви одобрят, да изискат допълнително укрепване или да ви откажат проекта.
Ако зоната е свлачищна и няма изградена канализация, шансовете ви да получите зелена светлина за строителство рязко намаляват. Поради тази причина често пъти в свлачищни зони собственици изграждат със собствени средства канализация като създават т.нар. кооператив. Накратко – процесът отнема около една година, струва немалко пари и резултатът не е гарантиран.
Как да извадите удостоверение за тежести на имота?
Последно, но не по значение – за да проверите дали има някакви неуредици с имота, желателно е да извадите удостоверение за тежести. Добре е това да се случи още преди да подпишете предварителен договор за покупко-продажба, ако ще има такъв.
Къде се издава този документ?
Сред възможните тежести върху имота могат да са:
- вписана възбрана или ипотека;
- право на ползване;
- право на строеж;
- съдебни спорове;
- искови молби за собственост и други.
Ако имате основание да смятате, че парцелът е реституиран земеделски имот, можете да проверите това в Министерство на земеделието – в Междуведомствената комисия на Областна дирекция “Земеделие”.
N.B. Поради спецификата на придобиване на различните имоти, ви препоръчваме за ваша сигурност и спокойствие да се консултирате с юрист, тъй като няма универсална рецепта за изискване на удостоверение за тежести, което да покрие всички неизвестни.
НАТУРА 2000 - райони с рестрикции за строителство
Представете си, купувате имот, каните се да строите, вече си представяте щастлив живот във вашата къща и – греда. Изненадващо разбирате, че парцелът попада в Натура 2000! У нас защитените зони в обхвата на програмата включват около 140 природни местообитания на застрашени растения и животни. Дали имотът, на който планирате да строите е сред тях? Проверете в сайта на Екологична мрежа Натура 2000.
Има и редица други защитени по една или друга причина територии. Информация за тях можете да намерите в Министерството на околната среда и водите (МОСВ) и в Регионалните инспекции по околната среда и водите (РИОСВ). За целта, трябва да подадете заявление към съответния орган.
Ако все пак закупите имот, който попада в подобна зона, важно е да знаете, че няма изисквания за пълна забрана на строителството, но все пак най-вероятно ще има частични ограничения.
Готови ли сте да пристъпите към покупка на парцел за строеж на мечтания дом?
Ако все още се чувствате неуверени, не се колебайте да започнете – следвайте стъпките и картината бързо ще се изясни. Дадохме ви базова насока за действията свързани с проверка на парцел, които е желателно да предприемете преди да закупите имота. В случай че се затруднявате, винаги можете да се консултирате със специалист в сферата, било то архитект или адвокат. За всички въпроси свързани със строителството пък, можете да се обърнете към нас. Мечтаният дом не е химера и с малко повече упорство, ще го имате!
