Какво пропускаме при покупка на имот?
Автор: Андреян Канавров
Какво най-често се пропуска преди покупка на имот? Всеки иска да купи на най-добрата цена, но малцина си дават сметка, че ключът към успешната сделка е именно доброто познаване на имота. Това включва и умението да се откриват реални проблеми, които могат да служат като аргумент за преговори.
Мнозина от нас обаче, обвинявайки за всичко имотния балон, подхождат към покупката единствено с мисълта – как да “счупим” цената?, вместо да разберем какво всъщност ни се предлага.
В следващите редове ще разгледаме някой от най-често подценяваните фактори при покупката на имот, както и как те могат да бъдат използвани за защита на инвестицията ни.
Вижте повече по темата: 4 определящи цената фактора при покупка на жилище
Как да “счупим” цената при покупка на имот?
Ако преди 5 години (визираме 2019 г.) покупката на собствено жилище беше скъпа инвестиция, то с днешните цени това вече е лукс.
Обикновено първото нещо, което най-живо ни вълнува при покупка на имот, е цената и как да я свалим. Въпреки това, правилният подход е първо да разберем какво всъщност ни се предлага и едва след това да говорим за цена. Разбира се, всеки иска да “счупи” цената, но това е изключително трудно при липса на солидно основание.
Нека дадем два примера които олицетворяват с пълна сила реалността в България, и не само.
Първо действие:
- Нашият въображаем герой г-н Иванов си купува кола на стойност 10 000 лв. Преди да я купи той:
– изчита всички форуми
– изглежда всички видео клипове
– допитва се до приятели (мъдро) и комшията (не е техник, но е гледал youtube)
– задължително минава обстоен преглед на колата в сервиз
По този начин г-н Иванов прави оценка на риска, като свежда до минимум възможността от непредвидени разходи за бъдещи ремонти.
Второ действие:
- Г-н Иванов решава да си купи жилище на стойност 200 000 лв. Какви стъпки предприема той:
– пита за цената
– пита за комисионната
– иска да счупи цената и комисионната
Забелязохте ли разликата?
Ако смятате, че преувеличаваме, просто отворете Гугъл и ще ви залеят теми от типа – Какво да правим сега? Как да си вземем парите? Те ни излъгаха? и т.н.
Измамите са често срещани, но по-често наблюдаваме случаи когато дадена информация просто се премълчава с надеждата, че няма да я забележим. Кой е виновен тогава – продавачът, че я е спестил или купувачът, че не е попитал?
Ако все още се питате “как да счупим цената?”, ами отговорът е прост – открийте проблем, който наистина ще рефлектира на цената. Ако не откриете такъв, то значи вие сте на път да купите перфектния имот и няма какво да се жалите.
Най-пренебрегваните фактори при покупка на имот
Докато чакаме имотният балон да се “спука”, нека разгледаме някои от най-пренебрегваните фактори, които определят ценообразуването и също така може да използваме за защита на инвестицията ни. Излишно е да се заблуждаваме, че качеството на строителните материали и изпълнението са единствените фактори при определяне на цената и качеството на живот в един дом.
Размер и характеристики на имота
Разпределение на жилището
Определено не трябва да се допуска манипулация от страна на продавача, че ще можете да правите каквито си искате преустройки вътре в жилището. С други думи, при продажбата се обещават какви ли не неща които повечето пъти са неизпълними.
Затова се проверява статута на имота, документацията, плановете на сградата и дори е редно да измерим квадратурата сами при оглед на имота.
Бъдете наясно дали купувате и част от земята при покупката на имота, също така какъв е статута на балконите ако имате такива и какъв процент общи части ще притежавате?
Не на последно място, включва ли цената гараж или паркомясто и описани ли са те в нотариалния акт?
Много важно е разпределението на жилището, има ли открити тераси и неотопляеми и неизолирани стени около вас, и други фактори които биха оказали влияние върху качеството на живот.
Как са разделени дневната от нощната зона на жилището – тоест възможно ли е спалнята ни да граничи с асансьор или външно стълбище? Да, ще си кажете това не е възможно, НО реалността говори друго, а това е нещо, което може да ни докара много безсънни нощи.
Безопасност на района
Въпреки всички видео камери на всеки ъгъл, престъпниците винаги намират хитрини, с които да нанесат щети. Ако купувате жилище в друг град или държава е от съществено значение да познавате района и е желателно да сте живели поне за кратко за да усетите духа на мястото. Особено важна е защитата при жилища разположени на първия етаж – задължително се монтира анти взлом система на дограмата.
Обслужване на сградата
Това е момент, който не бива да се подценява. Не се хващайте на капани от типа “БЕЗ ТАКСА ПОДДРЪЖКА”. При повечето сгради цената за поддръжка е в рамките на нормалното, което за България е между 30-50 лв на месец. Но при по-големи комплекси, които понякога дори не предлагат кои знае какви удобства тази цена може да е до десет пъти по-скъпа. Има случаи когато тя е записана в нотариалния акт при изповядване на сделката, а това означава че ще бъдете обвързан с нея без право на глас. Затова трябва да изясните и това.
Площ и функционалност на имота
Един двустаен апартамент винаги ще е по-скъп от един едностаен, дори да са с еднаква квадратура. Задължително проверявайте дали има възможност за корекции с използваемата площ – премахване на неносещи стени. За целта изисквайте конструктивните планове и ако не можете сами да се ориентирате, се допитайте до специалист дали това което ви обещават е възможно.
Наличие на свободни парцели в района
Това определено е един от най-подценяваните въпроси на който рядко търсим отговор. Ако има свободни парцели, то очаквайте много шум и трафик в следващите години от бъдещите строителни работи. Ако няма свободни парцели, то тогава цените на имотите просто са много високи.
Нещо много важно – ако сте решили да си построите къща в район в който височината на застрояване е над 10 метра и около вас има свободни парцели, то добре обмислете плановете си. Вероятността да се окажете заобградени от високи кооперации след години е много голяма.
Макроикономически фактори
Както вече споменахме хората вечно чакат имотния балон да се “спука”. Попитайте ги колко от тях купиха жилища през 2009 г. когато балонът наистина се спука?
И докато си чакаме, нека разгледаме част от макроикономическите фактори, които определят в голяма степен цените на пазара. Очевидно няма как да бъдат използвани от нас за да успеем да намалим цената на един имот. Все пак ще споделим някои от тях, без да навлизаме в детайли, тъй като за това си има други специалисти.
- Пазарен момент на цените (търсене – предлагане)
- Икономическа обстановка
- Достъпност до кредити
- Лихвени проценти
- Чуждестранни инвестиции
- Процент на старо спрямо ново строителство
- Икономически растеж
- Заетост и доходи
- И други
А вие проучихте ли имота?
“Недопустимо е да си купим апартамент за 300 000 лв и когато комшиите ни започнат да готвят, да се чудим кой прозорец да отваряме във нашата кухня.”
Неписано правило в света на инвестициите е, че за да направим покупка със сума която е в състояние да промени начина ни на живот, то са ни необходими минимум 100 часа проучване, за да се информираме и да намалим риска. Ако не разполагате с тези 100 часа, свържете се с нас – СОЛИД АСИСТ.
